SFH ou SFI: entenda as diferenças de teto, juros e regras para financiar seu imóvel

Todo financiamento imobiliário no Brasil se enquadra em um de dois regimes: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A escolha entre eles não depende da vontade do comprador. É o enquadramento do contrato que define o valor mínimo de entrada, o limite dos juros e a possibilidade de usar o saldo do FGTS para abater a dívida.

De forma geral, o SFH atende imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões, com juros limitados por lei a 12% ao ano mais TR e regras bem definidas para o uso do FGTS. O SFI cobre o restante: contratos acima desse valor, imóveis comerciais, terrenos ou compras feitas por empresas, tudo negociado sob taxas de mercado e sem teto legal para os juros.

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1. Origem, finalidade e perfil de imóvel atendido

O SFH foi criado pela Lei nº 4.380/1964 para incentivar a moradia própria, principalmente entre famílias de classe média. Por ter esse foco social, o sistema segue regras fixadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e fiscalizadas pelo Banco Central. Na prática, ele atende apenas pessoas físicas que compram imóveis residenciais urbanos para morar.

Já o SFI surgiu com a Lei nº 9.514/1997 para estimular o crédito imobiliário com recursos privados e instrumentos de securitização, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs). Com contratos regidos pela livre negociação, ele atende tanto pessoas físicas quanto jurídicas e financia residências de alto padrão, salas comerciais, galpões e terrenos.

O SFH serve para proteger o comprador pessoa física na aquisição da moradia, enquanto o SFI atende transações comerciais, compradores de maior renda e imóveis de valores mais altos.

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2. O teto de avaliação e as exigências de entrada (LTV)

O valor de avaliação do imóvel define em qual regime o contrato entra. O teto do SFH ficou congelado em R$ 1,5 milhão pela Resolução CMN nº 4.676/2018 até outubro de 2025, quando o Governo Federal e o CMN subiram o limite para R$ 2,25 milhões dentro de um pacote de crédito habitacional. A mudança acompanhou a alta dos preços em praças como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, onde o teto anterior já deixava de fora muitos imóveis de padrão médio a alto.

O SFI não tem teto de valor. Qualquer operação acima de R$ 2,25 milhões entra obrigatoriamente nele.

Quanto à cota máxima financiada (relação entre valor financiado e avaliação, ou LTV) e ao valor de entrada:

• No SFH: os grandes bancos (como Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú e Santander) costumam financiar até 80% do valor de avaliação no Sistema de Amortização Constante (SAC), o que exige 20% de entrada. Entre outubro/novembro de 2024 e o segundo semestre de 2025, a Caixa chegou a elevar a entrada mínima para 30% no SAC e 50% na Tabela Price por causa do volume de saques na poupança, voltando ao patamar de até 80% após as reformulações do crédito imobiliário.
• No SFI: o percentual financiado depende da análise de risco de cada banco e do perfil do cliente, situando-se em geral entre 60% e 80% no SAC. Em março de 2026, a Caixa retomou o crédito individual via SBPE para imóveis acima de R$ 2,25 milhões no SFI, linha que havia sido suspensa na fase de aperto de 2024.

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3. Limite legal de juros versus livre negociação de mercado

No SFH, os juros contratuais não podem passar de 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). No dia a dia, as taxas de balcão costumam ficar entre 9,5% e 11,5% ao ano mais TR, variando conforme o relacionamento do mutuário com o banco (como portabilidade de salário e contratação de seguros residenciais).

O SFI não tem teto legal de 12% ao ano. As taxas variam com a Selic e com o custo de captação de cada instituição. Em momentos de taxa básica mais alta, os bancos ampliam seus spreads, resultando em taxas nominais de balcão que costumam oscilar entre 11,5% e 13,5% ao ano mais TR. O SFI também aceita financiamentos atrelados ao IPCA ou com taxa prefixada pura.

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4. O uso do FGTS: quando ele é permitido e quando fica bloqueado

O saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado na moradia própria, mas cada sistema impõe condições diferentes.

No SFH, o trabalhador pode usar o FGTS para:

1. Pagar parte da entrada;
2. Fazer amortização extraordinária ou liquidar o saldo devedor;
3. Reduzir em até 80% o valor da prestação mensal por até 12 meses seguidos.

Para liberar o saldo, é preciso cumprir os critérios legais: ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não), não possuir outro imóvel residencial quitado ou financiado no mesmo município em que reside ou trabalha, e o imóvel financiado não pode ter sido adquirido com FGTS nos últimos 3 anos.

No SFI, as regras são mais rígidas. O Conselho Curador do FGTS só autoriza o uso dos recursos se a operação atender a todos os requisitos do SFH, o que inclui o limite de preço de até R$ 2,25 milhões e as mesmas exigências pessoais para o trabalhador. Para imóveis acima desse valor (a maior parte dos contratos do SFI), a legislação proíbe o uso do FGTS, seja na entrada ou na amortização.

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5. De onde vem o dinheiro: poupança versus mercado de capitais

A diferença entre os sistemas está ligada à origem dos recursos (funding) de cada um.

O funding do SFH depende dos depósitos da Caderneta de Poupança (SBPE) e dos recursos do FGTS. Como o rendimento da poupança é limitado por lei, os bancos conseguem captar dinheiro a um custo menor e oferecer taxas mais baixas. O ponto fraco desse modelo é a dependência direta dos depósitos da poupança, que restringe a oferta de crédito em ciclos de saques expressivos, como aconteceu em 2024.

Já o SFI capta recursos no mercado aberto por meio de instrumentos como LCIs, CRIs, LIGs e debêntures imobiliárias. Esse arranjo mantém a liquidez para investidores e compradores de maior renda, mas embute o custo total da taxa Selic.

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Resumo comparativo: SFH versus SFI

• Público-alvo: o SFH atende apenas pessoas físicas que compram para moradia própria; o SFI atende pessoas físicas e jurídicas.
• Tipos de imóvel: o SFH aceita apenas imóveis residenciais urbanos; o SFI atende residências, salas comerciais, galpões e terrenos.
• Teto de avaliação: até R$ 2,25 milhões no SFH; sem teto no SFI.
• Limite de juros: máximo de 12% ao ano + TR no SFH; livre negociação no SFI, com taxas nominais de balcão habituais entre 11,5% e 13,5% ao ano + TR.
• Entrada média (LTV): financia até 80% no SAC (entrada mínima de 20%) no SFH; no SFI, o percentual é negociado pelo banco e costuma ficar entre 60% e 80% no SAC.
• Uso do FGTS: liberado no SFH para entrada, amortização e abatimento de parcelas; no SFI, só entra se o contrato cumprir todas as regras do SFH, sendo vetado para imóveis avaliados em mais de R$ 2,25 milhões.