Erros no Financiamento do Primeiro Imóvel: Regras SBPE, Custos Ocultos e Como se Blindar

Comprar o primeiro imóvel costuma ser o compromisso financeiro mais pesado que a maioria dos brasileiros assume na vida. Quem planeja apenas a entrada mínima e a primeira prestação costuma encontrar surpresas pelo caminho, já que financiar vai muito além de negociar a taxa de juros com o banco e juntar dinheiro para a parcela inicial.

Na prática, as exigências de entrada podem subir antes da assinatura, a transferência da propriedade exige dinheiro à vista e um indexador mal escolhido pode fazer a dívida aumentar em vez de diminuir. A seguir estão os quatro pontos que mais desorganizam o orçamento de quem compra pela primeira vez e como se preparar para cada um deles.

1. Desconsiderar impostos e custos de cartório (e perder o desconto de 50%)

O primeiro gasto alto de quem financia não é a parcela do banco, mas as despesas com transferência e registro. Muitos compradores esgotam a reserva financeira na entrada e acabam surpreendidos pela cobrança imediata dos tributos e das taxas de cartório.

No Brasil, esses custos costumam representar entre 4% e 7% do valor do imóvel:

• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal. Em capitais como São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ) e Belo Horizonte (MG), a alíquota padrão é de 3%.
• Custas de registro e certidões: emolumentos cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a alienação fiduciária e a propriedade.

Em um imóvel de R$ 400.000, por exemplo, o comprador precisará pagar R$ 12.000 apenas de ITBI. Somadas as despesas cartorárias (que ficam, em média, entre R$ 4.000 e R$ 6.000), o desembolso à vista atinge de R$ 16.000 a R$ 18.000 logo após a emissão do contrato com o banco.

Como solicitar o desconto legal de 50%

O Artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/1973) estabelece um abatimento obrigatório de 50% nas custas cartorárias para a primeira aquisição imobiliária residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Essa redução não é aplicada automaticamente pelo cartório. Para ter direito ao benefício, o comprador precisa apresentar um requerimento por escrito no momento de protocolar o contrato de financiamento.

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) uniformizou essa regra: a aplicação da lei deve ser literal. O desconto de 50% vale para qualquer pessoa física na sua primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, sem que a titularidade anterior de bens herdados ou adquiridos fora desse sistema habitacional anule o benefício.

2. Não antecipar as restrições de entrada do SBPE

Outro erro frequente é assumir que qualquer instituição financeira vai aprovar 80% do valor do imóvel. O crédito concedido com recursos da caderneta de poupança pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) passou por ajustes rigorosos de liquidez.

Em resposta à redução de depósitos na poupança, a Caixa Econômica Federal atualizou as cotas máximas de financiamento para as operações SBPE:

• Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC): o teto financiado foi fixado em até 70% da avaliação, exigindo pelo menos 30% de entrada com recursos próprios.
• Pela Tabela Price: a cota máxima foi limitada a 50%, exigindo uma entrada de no mínimo metade do valor do bem.
• Teto de avaliação: o valor de avaliação dos imóveis financiados por essas linhas gerais do SBPE passou a ter teto de R$ 1,5 milhão.

Na prática, isso aumentou expressivamente a liquidez necessária em mãos. Em uma operação de R$ 500.000 pela Tabela Price, a entrada antes calculada em R$ 150.000 saltou para R$ 250.000.

Assinar uma promessa particular de compra e venda antes da aprovação formal de crédito traz riscos operacionais: se o banco exigir uma entrada maior do que a projetada e o adquirente não dispuser de recursos complementares, o distrato pode acarretar a perda parcial ou total do sinal pactuado.

3. Olhar apenas a taxa nominal de juros e escolher o indexador errado

Ao comparar propostas de crédito, o equívoco mais recorrente é analisar apenas a taxa nominal de juros (como preferir 9,8% ao ano em vez de 10,1% ao ano). Pelas diretrizes do Banco Central do Brasil, a comparação efetiva deve ser feita com base no Custo Efetivo Total (CET).

O CET consolida todos os encargos incidentes sobre a operação:

• A taxa de juros do financiamento;
• A Tarifa de Administração e Manutenção do Contrato (cerca de R$ 25,00 mensais durante todo o prazo);
• As apólices de seguro obrigatório: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

O prêmio do seguro MIP varia conforme a faixa etária do proponente. Para compradores acima de 40 anos, essa alíquota sobe progressivamente, a ponto de uma proposta com taxa de juros nominal mais baixa resultar em um CET superior ao de uma instituição concorrente.

A escolha do indexador: TR versus IPCA

A modalidade de reajuste monetário define a trajetória do saldo devedor. Financiamentos corrigidos pela inflação (IPCA + taxa fixa) iniciam com prestações menores, o que seduz quem tem margem de renda inicial apertada.

Contudo, nessa modalidade, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo IPCA antes do desconto da parcela amortizada. Em cenários de inflação acumulada entre 4% e 6% ao ano, o saldo devedor cresce mais rápido do que o valor abatido mês a mês, prolongando o endividamento.

Já os contratos atrelados à Taxa Referencial (TR) oferecem previsibilidade superior ao orçamento familiar, assegurando que o saldo devedor decresça de maneira contínua a cada prestação paga.

Para calcular essas variáveis no seu caso específico, você pode simular seu financiamento imobiliário gratuitamente no Simulação Imobiliária e comparar os modelos de amortização antes de negociar com o banco.

4. Subestimar o INCC e a taxa de evolução de obra no imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta envolve desembolsos distribuídos ao longo dos 24 a 36 meses de construção. O erro comum é presumir que esses repasses são fixos e que o montante final destinado ao financiamento bancário permanecerá estável.

Dois custos principais encarecem a operação durante a fase de obras:

A correção pelo INCC

Durante o período construtivo, o saldo em aberto com a incorporadora é reajustado mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em uma unidade de R$ 300.000 em que R$ 200.000 serão financiados no habite-se, uma variação acumulada de 6% do INCC no período adiciona R$ 12.000 ao saldo devido. O comprador precisa quitar essa diferença diretamente com a construtora ou demonstrar margem de renda suficiente para aprovar um valor financiado maior na entrega das chaves.

A taxa de evolução de obra

Ao formalizar o financiamento com o banco com o edifício ainda em obras (comum no programa Minha Casa, Minha Vida e no crédito associativo SBPE da Caixa), o mutuário passa a pagar juros de obra proporcionais às medições do canteiro.

Essa cobrança possui duas características fundamentais:

1. Não reduz o saldo devedor principal: os pagamentos apenas remuneram a instituição financeira pelos recursos liberados progressivamente à construtora.
2. Valores crescentes com o cronograma físico: conforme a obra atinge de 80% a 90% de conclusão, a taxa atinge valor próximo ao de uma prestação cheia de financiamento, sobrepondo-se aos aportes intermediários pagos à incorporadora.

Vale observar que, nos termos do Tema Repetitivo 996 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança da taxa de evolução de obra torna-se ilícita caso ocorra atraso na conclusão do empreendimento além do prazo de carência de 180 dias fixado pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Checklist antes de fechar o contrato

Antes de assinar qualquer instrumento contratual ou efetuar o pagamento de sinal:

• Reserve entre 4% e 7% do valor venal/comercial do imóvel para despesas à vista com ITBI e emolumentos de registro.
• Protocolize no cartório, por requerimento formal, o pedido de desconto de 50% nas custas com base no Artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 para o primeiro imóvel financiado pelo SFH.
• Obtenha a aprovação do crédito antes de firmar promessas de compra, considerando a exigência de 30% de entrada no SAC ou 50% na Tabela Price para o SBPE da Caixa, sob teto de R$ 1,5 milhão.
• Compare as instituições exclusivamente pelo CET, mensurando tarifas administrativas, o impacto do seguro MIP de acordo com sua idade e a estabilidade da TR frente ao risco de repasse do IPCA.
• Ao optar por imóvel na planta, projete a incidência mensal do INCC/FGV sobre as parcelas intermediárias e provisione os juros de evolução de obra ao longo dos 24 a 36 meses de execução do projeto.