O que avaliar antes de comprar um imóvel na planta: guia financeiro e jurídico

Comprar um apartamento em lançamento atrai quem busca pagar parcelado e espera valorização até a entrega. Por outro lado, a compra na planta envolve questões financeiras e jurídicas mais complexas do que a de um imóvel pronto. O preço anunciado no estande de vendas quase nunca é o total gasto até pegar as chaves.

Para não estourar o orçamento nem ser pego de surpresa durante a construção, vale prestar atenção em quatro pontos: o reajuste do saldo devedor, o crédito associativo nos bancos, os documentos de segurança do prédio e as despesas de cartório ao final da obra.

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1. Saldo devedor e o reajuste durante a obra

Um erro comum ao comprar na planta é achar que o valor restante para financiamento fica congelado durante os dois ou três anos de obra. Nesse período, o saldo devedor sofre correção mensal pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pelo FGV IBRE.

O índice acompanha a variação de preços de materiais, equipamentos e salários da mão de obra da construção civil. Em 2025, o INCC-M fechou em alta de 5,94%. No acumulado de 12 meses até setembro de 2026, a taxa atingiu 6,61%.

Veja como isso funciona na prática:

• Preço de compra na planta: R$ 400.000,00
• Parcelas pagas durante a obra: R$ 80.000,00
• Saldo restante para financiar no Habite-se: R$ 320.000,00

Com o INCC em uma média de 6,5% ao ano durante 36 meses, a correção contínua faz esses R$ 320.000,00 subirem para uma faixa entre R$ 386.000,00 e R$ 395.000,00 no momento da entrega, a depender das datas dos pagamentos intermediários.

O problema surge porque as instituições financeiras costumam liberar no máximo 80% do valor de avaliação do imóvel. Se a avaliação do banco não acompanhar o total corrigido pelo INCC, você precisa quitar essa diferença de milhares de reais à vista, usando poupança ou FGTS, para não correr o risco de perder a unidade.

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2. Financiamento associativo e taxa de evolução de obra

Nos contratos de crédito associativo (comuns na Caixa Econômica Federal em programas como o Minha Casa, Minha Vida e nas linhas do SBPE), o financiamento é assinado antes ou durante a construção do prédio.

Nesse modelo, o banco não repassa todo o empréstimo à construtora de uma só vez. As liberações ocorrem em parcelas, avaliadas por vistorias de engenharia conforme cada etapa avança (fundações, estrutura, acabamento). Em cima do dinheiro já liberado à empresa, o banco cobra do comprador os juros daquele período, chamados de taxa de evolução de obra ou juros de obra.

Essa cobrança tem três características importantes:

• Não reduz a dívida: os boletos de taxa de obra cobrem apenas juros, atualização monetária e taxas do banco, sem amortizar o saldo devedor principal.
• Valor progressivo: no início das fundações, o boleto costuma representar entre 5% e 15% do valor da futura prestação. Quando a obra passa de 85%, a quantia fica muito próxima da parcela definitiva.
• Pressão no caixa: nos últimos doze meses antes da entrega, o comprador costuma pagar ao mesmo tempo a parcela da entrada para a construtora, a taxa de obra quase cheia para a Caixa e o aluguel do imóvel onde vive.

Caso a entrega atrase, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu no Tema 960 que é ilícito cobrar juros de obra após a data prevista em contrato, mesmo somando o prazo de tolerância de 180 dias. Se o atraso for culpa da construtora, o comprador deixa de pagar e o banco deve cobrar esses custos da própria empresa.

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3. Segurança jurídica: Registro de Incorporação e Patrimônio de Afetação

Antes de pagar o sinal, consulte a matrícula do imóvel no cartório para confirmar a regularidade do projeto:

Registro de Incorporação (Art. 32 da Lei 4.591/1964)

Nenhuma construtora pode vender apartamentos antes de registrar o memorial descritivo no Cartório de Registro de Imóveis. O número desse registro precisa constar nos anúncios e materiais de venda. Ele comprova que a prefeitura aprovou os projetos, que a titularidade do terreno está regularizada e que as certidões do responsável foram checadas. Vender frações ideais sem esse registro configura contravenção penal.

Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004)

Essa estrutura separa o dinheiro daquele prédio do caixa geral da incorporadora. Se a empresa tiver problemas fiscais ou quebrar em outros projetos, os valores da obra afetada não entram no pagamento de dívidas trabalhistas ou bancárias da matriz.

Vale conferir também as regras da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) para quem desiste da compra por decisão própria:

• Com Patrimônio de Afetação: a construtora pode reter até 50% do total já pago, e o prazo para devolução é de até 30 dias após o Habite-se ou após a revenda do imóvel. O limite de 50% foi mantido pela Quarta Turma do STJ em julgamentos de 2025 e meados de 2026 (como no AgInt no REsp 2.159.971/SP e no EDcl no REsp 2.221.464/SP), que afastaram pedidos de redução baseados no Código de Defesa do Consumidor.
• Sem Patrimônio de Afetação: o teto de retenção cai para 25%, com devolução em parcela única em até 180 dias após a rescisão.

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4. Custos na entrega das chaves e taxas de regularização

As despesas cartorárias e tributárias surgem quase todas juntas quando o Habite-se sai e a entrega das chaves se aproxima:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal pago na transmissão do bem. As alíquotas variam entre 2% e 3% do valor venal de referência ou da operação (como 3% na capital paulista e 2,5% em cidades como Sorocaba e Campinas).
• Custos de cartório: o registro do imóvel e os emolumentos costumam somar de 1% a 1,5% do valor da transação.
• Desconto do primeiro imóvel: o Art. 290 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) prevê desconto de 50% nas custas de escritura e registro para quem financia pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e adquire seu primeiro imóvel residencial.
• Ligações definitivas e instalação de condomínio: os contratos de compra na planta costumam cobrar o rateio de ligação das redes públicas (água, esgoto, luz e gás) e a taxa de enxoval (móveis das áreas comuns, academia e portaria). Esses custos não entram no preço de tabela e giram em torno de R$ 3.000,00 a R$ 12.000,00 por proprietário, divididos nas últimas parcelas ou cobrados na primeira assembleia do condomínio.

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5. Planejamento financeiro antes de assinar

Comprar um imóvel em construção pede atenção ao fluxo de pagamentos até a posse definitiva. O plano precisa levar em conta a evolução do INCC e a quantia necessária para cobrir a parte não financiada pelo banco.

Ter uma margem financeira reservada evita surpresas com o saldo corrigido e com os tributos de transferência.

Antes de fechar o negócio, calcule os valores envolvidos. Você pode simular gratuitamente o seu financiamento imobiliário no Simulação Imobiliária para projetar as prestações e planejar os pagamentos com base nas exigências do contrato.