Quanto Custa Comprar um Imóvel Além da Parcela? Guia de Custos Extras

Quem começa a planejar a compra da casa própria costuma olhar para duas coisas: o valor da entrada (geralmente entre 20% e 30% do imóvel) e a parcela mensal que cabe no bolso. O problema é que assinar o contrato exige outro gasto considerável que pega muita gente de surpresa.

No mercado imobiliário brasileiro, a recomendação prática é ter entre 5% e 8% do valor total do imóvel guardados em dinheiro, fora a entrada, apenas para bancar impostos municipais, cartório e tarifas bancárias. Em um imóvel de R$ 500.000, por exemplo, isso significa desembolsar de R$ 25.000 a R$ 40.000 à vista na hora de fechar negócio. Sem essa quantia, a transação pode travar no meio do caminho.

Abaixo estão detalhados os custos envolvidos, a legislação de cada cobrança e os descontos previstos em lei.

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1. ITBI: imposto municipal para transferir o imóvel

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município, fica a cargo do comprador e é obrigatório para registrar a transferência definitiva do bem.

Cada prefeitura define a própria alíquota. Alguns exemplos:

• São Paulo (SP): 3%
• Rio de Janeiro (RJ): 3%
• Belo Horizonte (MG): 3%
• Curitiba (PR): 2,7%
• Sorocaba (SP): a taxa padrão é de 2,5%. A Lei Municipal nº 3.185/1989 e as normas locais preveem alíquotas escalonadas de 0,5% a 2% para pessoas físicas que não tenham outro imóvel na cidade, incidindo sobre faixas menores de valor venal e chegando a 2,5% nas faixas superiores. Já as Leis Municipais nº 13.133 e 13.208 concedem isenção total para Habitações de Interesse Social (MCMV/ZEIS).

Base de cálculo do imposto

Vale conferir como a prefeitura calcula o valor do tributo. Algumas administrações ainda emitem guias com base em valores genéricos de referência, o que eleva a cobrança quando o imóvel foi comprado por um valor menor com desconto.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento sobre o assunto no Tema 1.113: o ITBI deve incidir sobre o valor real da transação declarado pelo contribuinte.

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2. Custos de cartório: escritura e desconto no registro

Escritura pública e registro de imóveis são etapas diferentes. Nas compras à vista, a escritura lavrada em Tabelionato de Notas consome entre 1% e 1,5% do valor da propriedade.

No financiamento bancário, essa etapa não existe. As Leis Federais nº 4.380/1964 e nº 9.514/1997 determinam que o contrato emitido pelo banco com cláusula de alienação fiduciária tem força de escritura pública. Isso poupa integralmente os gastos no Tabelionato de Notas.

O registro continua obrigatório

Mesmo sem a escritura, o contrato do banco precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel fica. As taxas seguem as tabelas das corregedorias dos Tribunais de Justiça de cada estado e ficam, na média, entre 0,5% e 1% do valor do bem.

Desconto de 50% na primeira compra

Quem financia o primeiro imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tem direito a redução legal nas custas:

• O artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 concede 50% de abatimento nos emolumentos de registro e averbação nessa modalidade.
• Em um imóvel de R$ 400.000, onde as custas de registro ficariam em cerca de R$ 4.000, o valor cai para aproximadamente R$ 2.000.
• No Pedido de Providências nº 0007496-70.2024.2.00.0000, o Conselho Nacional de Justiça pacificou que o desconto é obrigatório. Mesmo que o comprador já possua imóvel por herança ou doação, mantém a redução de 50%, contanto que seja sua primeira aquisição financiada pelo SFH.

O cartório não aplica o abatimento automaticamente; o comprador precisa solicitar o benefício no momento da entrega dos papéis.

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3. Tarifas bancárias de avaliação e abertura de crédito

Ao analisar o crédito, os bancos cobram despesas de engenharia e conferência de documentos que não se confundem com os juros.

Tarifa de avaliação do imóvel

O banco contrata um engenheiro ou arquiteto para vistoriar a conservação física da propriedade e avaliar seu preço de mercado antes de assinar o contrato:

• Caixa Econômica Federal: conforme a tabela de tarifas para pessoa física, a avaliação de imóvel individual residencial custa entre R$ 3.100 e R$ 3.500.
• Bancos privados (como Itaú, Bradesco e Santander): costumam cobrar de R$ 3.500 a R$ 4.200 pela análise técnica e abertura do dossiê.

Essa taxa é paga no início do processo. Caso o imóvel tenha defeitos estruturais graves ou problemas na documentação que barrem o financiamento, os bancos normalmente não devolvem essa quantia.

Tarifa mensal de administração

Em contratos pelo SFH, a Caixa e outras instituições cobram uma taxa administrativa de cerca de R$ 25,00 por mês, embutida em cada parcela ao longo da amortização.

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4. Seguros habitacionais e o Custo Efetivo Total (CET)

A legislação do crédito imobiliário obriga a contratação de dois seguros, que compõem o Custo Efetivo Total (CET) e elevam o valor final da prestação além da taxa de juros básica:

1. DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre sinistros como incêndio, desabamento ou alagamento. Tem alíquota fixa calculada sobre o valor de avaliação ou reconstrução do imóvel, geralmente entre 0,005% e 0,015% ao mês.
2. MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita a dívida total ou proporcionalmente em caso de falecimento ou invalidez permanente dos proponentes da renda.

Como a idade pesa no MIP

A taxa do seguro MIP sobe com a idade do comprador. Para quem tem 28 anos, o impacto na parcela é baixo. Para quem passa dos 55 ou 60 anos, o seguro pode somar centenas de reais todos os meses.

Conforme regras do Banco Central e da Susep, o comprador não precisa contratar a apólice da instituição financiadora, o que caracterizaria venda casada. É permitido apresentar o seguro de outra companhia credenciada na Susep, contanto que ofereça as coberturas exigidas por lei.

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5. Embutir custos no financiamento ou pagar à vista

Para quem não tem liquidez suficiente, a maioria dos bancos oferece a possibilidade de financiar parte dessas taxas:

• Instituições como Caixa (tanto no SBPE quanto com FGTS), Itaú, Bradesco e Santander aceitam adicionar entre 4% e 5% ao montante do financiamento para cobrir o ITBI e os custos de cartório.
• O problema dessa escolha está no longo prazo. Financiar R$ 25.000 em despesas burocráticas ao longo de 30 ou 35 anos, com juros na faixa de 10% a 12% ao ano mais TR, faz com que esse montante mais que dobre até o término do contrato.

Pagar essas custas com dinheiro próprio evita carregar juros sobre taxas burocráticas por décadas.

Para calcular como o valor do imóvel, os seguros e as tarifas bancárias compõem a parcela do financiamento, consulte o simulador do Simulação Imobiliária.

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Resumo dos valores a considerar

Antes de fechar a compra, mantenha estes números no orçamento:

• Reserva de liquidez: de 5% a 8% do valor do imóvel, além da entrada;
• ITBI: cobrado pelo município (entre 2,5% e 3% nas capitais citadas), com base prioritária no valor real da compra;
• Registro de Imóveis: em torno de 0,5% a 1% do imóvel, lembrando de exigir o desconto de 50% previsto no artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 se for o primeiro financiamento no SFH;
• Tarifas bancárias de avaliação: de R$ 3.100 a R$ 4.200, pagas logo no início da análise de crédito;
• Seguros e administração: seguros MIP e DFI somados à tarifa de cerca de R$ 25,00 por mês ao longo de todo o contrato.