Tabela SAC ou Price: Qual Escolher no Financiamento Imobiliário?
Compare SAC e Price no financiamento imobiliário: entenda a regra de 30% da renda, a diferença de juros e descubra qual modelo cabe no seu bolso.
20 de outubro de 2026
6 min de leitura
Ao contratar um financiamento habitacional no Brasil, a escolha entre a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) define o valor da primeira prestação e o total de juros pagos até o fim do contrato. Se a renda familiar cobrir a parcela inicial, o SAC costuma ser a melhor alternativa financeira, já que amortiza a dívida com mais rapidez e custa menos no total.
A Tabela Price tem outra utilidade prática: viabilizar a aprovação do crédito. Como a parcela inicial na Price é mais baixa, famílias que não atingem a renda mínima exigida pelo banco no SAC recorrem a ela para conseguir comprar o imóvel. Entender como cada sistema funciona ajuda a escolher a opção mais compatível com o seu orçamento ao longo do financiamento.
1. Como o saldo devedor é abatido em cada sistema
Toda prestação imobiliária reúne duas partes: a amortização (o valor que reduz a dívida principal) e os juros (a taxa cobrada pelo banco sobre o saldo em aberto), somados a seguros e tarifas administrativas.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No SAC, o valor amortizado da dívida principal é o mesmo em todos os meses do contrato:
$$\text{Amortização Mensal} = \frac{\text{Saldo Devedor Inicial}}{\text{Número Total de Meses}}$$
Como a amortização é fixa e abate a dívida desde o primeiro mês, os juros da prestação seguinte incidem sobre uma base menor. Por essa razão, as parcelas no SAC são decrescentes: a primeira é a mais alta de todo o período e a última fica em valores bem menores. Com isso, o saldo devedor recua de forma contínua.
Tabela Price (Sistema Francês)
Na Price, as parcelas são calculadas para se manterem constantes, embora sofram correções por índices como TR ou IPCA. A lógica interna é invertida: a parcela de juros começa muito alta e diminui ao longo do tempo, enquanto a amortização da dívida começa baixa e sobe mês a mês.
Nos primeiros 5 a 10 anos de contrato, a maior parte da parcela mensal cobre apenas os juros cobrados pelo banco. Mesmo mantendo os pagamentos em dia, a dívida principal diminui devagar nesse início, e os juros continuam incidindo sobre um saldo devedor alto por mais tempo.
2. O impacto nos juros: diferença de mais de R$ 310 mil
Uma simulação de crédito imobiliário pelo SBPE/SFH no mercado brasileiro (com base na Caixa Econômica Federal e nos grandes bancos entre 2025 e 2026, com juros perto de 11,19% ao ano + TR) ilustra a diferença entre os dois sistemas:
- Valor financiado: R$ 300.000
- Prazo de amortização: 35 anos (420 meses)
- Taxa de juros de referência: 11,19% ao ano + TR
Comparativo de valores
Pelo SAC:
- Primeira parcela: cerca de R$ 3.511
- Última parcela: cerca de R$ 720
- Total desembolsado ao final de 420 meses: cerca de R$ 888.870
Pela Tabela Price:
- Primeira parcela: cerca de R$ 2.855
- Última parcela: cerca de R$ 2.855 (sem considerar variações da TR)
- Total desembolsado ao final de 420 meses: cerca de R$ 1.199.265
Em valores nominais, a Tabela Price custa mais de R$ 310 mil a mais em juros do que o SAC para o mesmo montante e prazo. Essa diferença chega a superar o próprio valor financiado. O motivo é direto: no SAC, o saldo devedor cai desde o primeiro pagamento, enquanto na Price a dívida inicial demora a diminuir.
Para calcular esses valores de acordo com a sua situação, você pode simular o financiamento no Simulação Imobiliária e comparar as primeiras e últimas parcelas do SAC e da Price com base na sua renda e no preço do imóvel.
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3. A regra dos 30% e a barreira da renda
Se o SAC sai mais barato no total, por que muitos compradores contratam pela Price? A explicação está nas exigências de comprovação de renda estabelecidas pelo Banco Central (Bacen) e pela legislação do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964).
A regra determina que a primeira prestação do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar comprovada.
Ao aplicar essa limitação ao exemplo de R$ 300.000 em 420 meses:
- No SAC, a primeira parcela gira em torno de R$ 3.511. Para não ultrapassar o teto de 30%, a família precisa comprovar renda bruta mínima de cerca de R$ 11.700.
- Na Price, a primeira parcela cai para cerca de R$ 2.855. Com isso, a renda mínima exigida recua para cerca de R$ 9.500.
Por essa razão, a Tabela Price serve como alternativa de acesso. Quando a renda familiar não é suficiente para aprovar a parcela inicial do SAC, a Price permite obter o valor necessário para a compra dentro das exigências bancárias.
4. Percentual de entrada exigido (LTV)
A escolha da amortização também afeta o montante necessário para a entrada do imóvel.
A Caixa Econômica Federal, que concentra cerca de 70% do crédito habitacional no país, e instituições como Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil costumam priorizar o SAC por conta do menor risco de crédito no longo prazo.
Por conta disso, os bancos frequentemente financiam um percentual menor do imóvel na Price:
- Financiamento no SAC: o teto costuma ficar entre 70% e 80% do valor de avaliação do imóvel, exigindo entrada de 20% a 30%.
- Financiamento na Price: o limite máximo admitido pode cair para a faixa de 50% a 70%, o que exige entrada de 30% a 50%.
Quem dispõe de pouco dinheiro reservado para a entrada pode encontrar dificuldades na Price, já que ela costuma demandar mais recursos próprios no início.
5. Como decidir entre SAC e Price
A escolha entre os dois modelos deve equilibrar a renda comprovada e o valor em caixa para a entrada.
O SAC é indicado quando:
- Sua renda bruta familiar suporta com folga a parcela inicial mais alta dentro do limite de 30%.
- Seu foco é pagar o menor total de juros e quitar o financiamento com o menor custo final.
- Você quer parcelas decrescentes para reduzir o peso da prestação no orçamento com o passar dos anos.
A Tabela Price é indicada quando:
- A renda atual não atinge o mínimo exigido para aprovar o crédito pelo SAC.
- O orçamento familiar exige uma prestação mais baixa nos primeiros anos de contrato.
Amortização antecipada na Price
Quem contrata pela Tabela Price para conseguir a aprovação da renda pode adotar amortizações extraordinárias ao longo do contrato. O uso do saldo do FGTS a cada dois anos (conforme as regras do SFH) ou de rendas extras, como 13º salário e bônus, permite abater direto o saldo devedor principal. Esse abatimento antecipado reduz a base de cálculo dos juros seguintes e aproxima o custo total da operação ao resultado obtido no SAC.